不必忍受老破小！这个学区90%都是次新房

五一前佛山出新政，满五年二手房不限购，意味着那些有优质学区的老二手，完全不占用名额，不必考虑“房票”的问题了。

今天，我们顺势梳理一下环湖东小学对口小区，来个全面客观点的评价吧！

环湖小学东校区属于环湖教育集团旗下，当初花了4个亿打造，是禅城奇槎片区一所高起点、高标准的学校。

虽然它的规划之初是奇槎小学新校区，但属于异地重建，且投用时即纳入环湖教育集团管理，多妈认为跟以往的村小关系不大，唯一有点关系的是还保留了奇槎村的生源，而且随着楼盘生比例增多，生源也会得到大大改善与提升。

据家长介绍，目前环湖东校区没有满员，因此城南、季华路很多盘纳入环湖东校区范围，而且都是次新房为主，未来这所学校还要承接奇槎片区儿童就读，任重而道远。

时代香海彼岸

幼儿园+小学就在眼前，成交量多

时代香海彼岸位于奇槎核心，入住率最高，比较靠近学校，家楼下就有香海彼岸幼儿园（普惠性质），教育配套挺捧的。

作为最早进驻板块的楼盘，目前楼龄适中，比起周边刚交付的新盘，税费少了，省下一大笔，因此挺多人关注。

整个小区有12栋高层住宅，2梯4户，户型主要为北向86㎡，南向96㎡，南北对流116-126㎡，挂牌价约2.4万/㎡。

| 时代小区平面图

中介说这里部分炒房客买入未住，还保留着开发商的原装交标，给我感觉最深的是，似乎哪个楼层都有房源，有点像挑一手房。

| 时代开发商交标

小区密度不高，多妈看了96㎡南向靠近绿景路，有点噪音，竖厅三房带入户花园，总价约210万；86㎡三房南向单卫浴，看花园，总价约200万。

| 86㎡望花园房源

| 96㎡望马路房源

景观最棒的是9-12栋，北望奇槎涌，对望保利和悦滨江，楼下是市政公园和球场，重点是这一排户型都是116㎡四房，其中一个为玻璃房，很多业主打通变成观景大阳台。

伤感的是，这景观看着对面桂城优质学校，却不能入读。

| 116㎡阳台景观

香海彼岸楼龄约五年，公共绿化、外立面保养不错，年初，物业专门在南侧和西侧外广场设置了户外棚电动车充电桩，因此所有电动车都不允许入小区，这点非常安全。

| 小区外广场充电桩

| 时代干净的园林

小区南侧就是绿城桂语兰庭，它的位置更靠近学校，最早交付距今不过3年，税费较高，但品质是真的好。

| 时代（左）、绿城（右）

高低配设计，北侧高层住宅+南侧叠墅，很多亚艺改善客买在这里，洋房2梯3户设计，面积为100-144㎡三四房，所有户型都有大阳台设计，可南望环湖小学东校区。

| 绿城视觉看学校

至于世茂、五矿、中粮这些或刚交付或还在售的新房，就先不过多解释了。

绿地璀璨+招商臻园

房源新，景观好，价格高

关注度次之是季华六路新城居委板块的二手小区。

尤其是绿地几个组团，加起来挂牌量接近100套，楼龄也不过三四年，挂牌价约2.4-3万/㎡。

| 绿地+招商组团分布

主要户型有88㎡北向三房，带入户花园，单卫浴；104-110㎡南向四房，双卫浴；115-140㎡南北对流三四房；125-140㎡南向横厅四房；128㎡飞机型四房。

| 绿地109㎡四房

| 绿地一期花园

其中比较亮眼的户型要数二期110㎡南向大三房，楼栋错开可望亚艺湖、文华公园双景，超大阳台横跨客厅和次卧，景观面超好。

| 绿地二期双景大三房

| 绿地二期双景大三房户型

中介提到，一二期最多客户关注，因为是纯住宅社区，其余组团都夹杂了公寓。其中二期楼间距比一期大，改善户型也多，刚需更关注一期。

| 绿地二期楼距

公共空间方面，大堂设施新净，管理较好，电动车和垃圾分类统一放至架空层，管理有序。

| 绿地公区管理

说到这里，不得不提旁边的招商臻园，挂牌价3.3万/㎡，中介说都是高层住户托高了房价，因为景观是真的好。

| 招商臻园

事实上，同样110㎡大三房，招商也做到南向，只不过仅5㎡阳台可观景角度有限，称不上惊艳。

| 招商臻园110㎡大三房户型&景观

但仅一年时间，招商的挂牌价已远远超越绿地，但真正买单的并没有很多，2021年贝壳录得5套成交，3个是车位，仅2套住宅，其中一套刚好超过3万/㎡水平线。

中介还提到，招商的挂牌价高，市场评估价不够的时候，首付需要5-6成不等，门槛较高。

有一说一，招商小区面积虽小，但品质也相当高，物业费收3元/㎡/月，泳池、绿化、康体设计维护不错，连电梯厅立面都做了皮革装饰。

| 招商臻园电梯装饰

| 招商臻园公区

此外，这片还有个低调小盘——天丰誉城，一共8栋住宅，一期6栋已入住，部分楼栋靠近南海大道和季华路，噪音较大。

| 天丰誉城

虽然小区绿化不多，但门前有地铁3号线镇安站，很多人看着地铁买入。一位业主解释，天丰户型不错，自家住的89㎡三房，南北对流双阳台，主卧东南向，每天都被阳光晒醒。

| 天丰誉城89㎡三房

保利碧桂园天汇

挂牌量大，组团多

天汇项目分为三个组团：最刚需的天旭，靠近魁奇路有噪音影响，业主多次申诉加装隔音屏无果；刚改过渡的天滨，最豪华的天盈公馆，后两者大部分房源能望江。

整个小区最小面积85㎡两房起步，单卫浴，总价不到200万，上车门槛不高；望江房源普遍挂牌价超过3万/㎡。

多妈看了天滨110㎡南向望江三房，有超大阳台，总价338万；天旭的127㎡四房，南北对流设计，比较宽敞实用。

| 天滨花园外立面

| 天滨花园大户型

印象最深的是碧桂园物业管理，看房不仅要申请登记，还要扫码碧桂园内部开发的程序，获取探访码，流程严谨细致。

| 天旭公馆交标和户型

此外，由于刚交楼不久，很多楼栋的公区、电梯间、园林、室内装修都保持着交标原样，比较顺眼，还有整个小区放盘量最大的是大户型，小户型反而自住性较强。

| 天旭公馆公区

项目配套的保利天盈和乐稚美幼儿园已经开园，普惠性质，周边不少业主在读。

小区一路之隔是交付不久的卓越浅水湾，有30套挂牌，价格约2.6万/㎡，2梯4户为主，户型有95㎡三房、117㎡四房南北对流，一手销售时客户对开发商装修还是挺满意的。

| 卓越浅水湾

恒福新城、依云上城、湾华片区

楼龄稍大，价格接地气

再聊些楼龄较大的老小区。

恒福新城占地30万㎡，什么概念？一共有36座住宅，而且全部是小高层，楼间距超百米，是市中心难得的低密度社区盘。

| 恒福新城

花园的路宽敞得可以容下一辆小汽车通过，慢走散步一圈至少半小时，外卖小哥走在里面都容易迷路。

| 恒福新城园林

唯一缺点就是——旧，但物业费只收1.6元/㎡/月，也对得起这楼龄了。

中介介绍，这里的户型实用率很高，这是老二手的最大优势。最小面积60㎡两房，总价127万，用来做入户神器就好，多妈看的是82㎡两房改三房，改造比较勉强。

| 恒福新城82㎡三房

小区东门商业街有满足生活基本需求的店铺，周边有恒福GO GO PARK、月星环球港等商业体，西南角在建地铁3号线电视塔站，未来出门就有地铁坐了。

| 恒福新城公区

依云上城，也是大体量二手小区，一共24栋高层住宅，靠近魁奇路、桂澜路为最旧的一期，楼龄近10年，靠近北侧相对安静的为最新的三期，中部是楼王。

| 依云上城

当年流行毛坯房，至今还有很多凋空毛坯房源，周边一些带装修新盘崛起，几乎烂在市场里，很难卖出。

此外，小区底商也是一言难尽，空置率超高，部分只能拿来做社区管理、社区图书馆等公共设施。

| 依云上城底商

说实话，依云上城位置宛如一座孤岛，北侧是厂房，西侧是鄱阳村，东侧南侧都主干道，完全被割裂般存在。

跨过魁奇路来到怡景社区，上回写澜石学区的时候提过，怡景苑是纯别墅社区，怡景丽苑是小高层住宅，凯德瀚城是小高层+别墅，凯德泊宫以别墅为主，后两者品质一般，外立面显旧。

| 怡景丽苑

| 凯德瀚城

由于湾华小学对口湾华村民，这里的楼盘业主要跨越3公里去环湖东上学，实属无奈。

还有哪些一手盘可选？

值得一提的是，并非每个读环湖东校区的小区都有机会入读惠景中学，绿地、天丰誉城、恒福新城所在的新城居委初中对口十中。

怡景双盘、凯德双盘对口分到澜石中学，只有奇槎片区才能真正分到惠景中学，未来这里还会新建惠景中学新校区，不必猜测，奇槎业主入读可能性最大。

那么有机会读环湖东的还有哪些一手盘呢？

一是龙光天境，在售142-160㎡大户型，南向望江，价格约3.8万/㎡，这里纳入依云居委管理，有机会入读环湖东+惠景中学。

| 龙光天境143㎡板房实景

二是泰丰千玺湾，在售99-143㎡三至五房，价格约3万/㎡，部分特惠房源低至2.3万/㎡，处于奇槎板块，纳入依云居委管理，有机会入读环湖东+惠景中学。

| 泰丰千玺湾

三是粤海拾桂府，在售95-140㎡三至五房，价格约3万/㎡，位于湾华片区，有机会跟怡景社区学位配置相同，即环湖东+澜石中学。

| 粤海拾桂府

四是三龙湾壹号，鹏瑞在奇槎的豪宅产品，预计推140-340㎡大平层三面环水，紧邻惠景中学新校区。

| 鹏瑞·三龙湾1号效果图

好了，下一期想聊哪里，评论区留言说说吧。

编辑：功夫多

校审：功夫基、功夫财

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